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发布时间:12/30/2015 3:25:36 PM  浏览次  删除 | 修改

老房扩建的地基再沉降问题和规划应对

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发布者IP:206.130.174.* IP归属:加拿大

现在安省房屋的价格一路飙升,而经济状况却不容乐观,很多人的收入停滞不前,主要靠外来人口支撑房价。而外来人口因为对本地的交通、学校和社区不很了解,往往选择房屋新,地方远,设施不完备的边远地区购买房屋,而等发现生活不方便,子女教育和成长有阻碍,以及发现新区的其他局限因素后,往往会在新房的收益最佳阶段抛售新房,然后搬回较成熟、较方便、LOT大的旧房社区居住,这就是为什么最近几年大多伦多地区一些成熟社区的房价大幅攀升的道理。而要满足4、5口之家外加老人居住的要求,就往往需要对老区里普遍存在的平房做加建和扩建,最简单的方法就是扒掉老房盖新房。但这样做的成本会很高,特别是在目前人工和材料费用大幅涨价的前提下,如果把购房、平地、盖新房、内外装修、设计申请等全部费用包括在内,往往大于房屋本身的销售价格,这就很显然是不划算的了。而要对现有老房进行保留和扩建,就需要考虑很多因素,诸如房屋外观和内装修的一致性,上下水管道的增线和改线,冷暖空调的扩容和改造,电路的增线和改线等等。除了这些常规因素外,一个容易被人忽视的因素是房屋地基的再沉降和不平衡沉降的问题。

北美地区的独立屋与中国和国外的高层住宅楼的一个主要区别是,高层住宅楼为了保持地基的稳定和牢固,要向下打桩很深,甚至要直达地下的岩床。而这里的一、二层的民宅独立屋因为成本和效益问题,一般不可能也没必要这么打桩,而是向下挖出一个地坑,在地面和四周浇铸水泥,做成地下室,以此基础向上盖房。打个简单的比喻,如果说高层住宅楼的结构象深深插入地下的吊脚楼,则加拿大的独立屋的结构更象是一只浅埋在地面的鸟笼,所以与高层住宅楼相比,独立屋有明显的沉降效应。就是在房屋重力的长期作用下,独立屋会慢慢向下沉降一点,这个沉降微不足道、不易察觉,也没有安全问题,因为独立屋本身的框架结构足以保持房屋的安全和稳定。但因为沉降在房屋平面的各处不是均匀分布,会造成房屋向某一方向有很微小的倾斜,具体表现在很多老房子的一些房间的门是会在没有外力的推动下,自动打开或关闭。通过观察几个不同朝向的门的自动打开或关闭状况,可以判断该房屋的沉降不平衡状况,以及该房屋是向哪个方向倾斜。当然,利用专业的方法可以准确测量出地面发生倾斜的方向和程度。

这样的沉降不平衡效应会造成一些负面效果,比如老房屋的墙壁会有明显的裂纹,从地下室开始,越向下越明显,越向上越轻微,一些老镇屋也有这个问题。同样道理,老房子用石材(大理石或地板砖)铺制的地面也会产生裂纹,越是衔接紧密的石材地板越容易出现裂纹。同样原因,老房屋的木制地板往往吱吱作响。这里既有常年热涨冷缩的效应结果,也有房屋沉降不均匀造成变形的结果,越是过去式样的用胶粘合的木条地板越是容易踩在上面吱吱作响,而简单更换地板不能消除这种噪音,必须重新更换基础地板。

但这些问题都不是老房屋本身的问题,而是沉降造成的自然现象,也一般没有安全隐患。相反,经过了时间的考验,老房屋的沉降过程已经完成,不再有较明显的沉降和变形了,所以只要对此房屋的墙壁和地面做适当修补,然后重新做装修,重新铺地板,就能保持很长时间的质量和效果。

相反,新房屋因为还没有经历这个沉降过程,需要经过3到5年左右时间的沉降检验,因此买房者有很大的潜在风险,不知道经过沉降效应的检验,自己的房子会有什么样的微观或严重问题。而有时建筑商也很难控制潜在风险,因为每个地区的土壤性质和地下水情况是不一样的,发生沉降是绝对而必然的,而发生什么程度的沉降是相对和偶然的。因此,懂行的买家往往爱买几年新的,经过严格验房,由行家装修过的优质房屋,或者买几年新的优质原装房屋,再自己找人做精装修。而全新的住房则不建议在地下室做装修和铺地板,以便及时发现因沉降效应而发生的地面和墙体的微观或严重问题。微观问题可以做修补,再做装修;而严重问题则要找建筑商解决。

在老房屋做加建时,应该尽量保持原有地基的基础轮廓,以此基础向上重叠加盖二层,甚至加盖二层半的阁楼。负载应该尽量均匀分布,这样做,因为原有地基已经经过沉降压实,新增的沉降会相对较小。而有经验的结构工程师甚至可以适当调整新加的负载,向已经查明的发生不平衡倾斜的相反方向配重,这样可以对老房屋的倾斜地基做适当的平衡修复,这就需要严格的分析、计算和设计。

而如果一定要向原有地基以外做拓展,那么应该尽量减少向外延伸的纵深和负载,在布局和结构上要做适当的分割,比如以高厅的形式单独分割和减轻重量。而地面尽量采用相对柔性的装修材料,比如拼接式的木地板,而不要用大理石。墙面则采用刷漆,在发现裂缝后可以用专用填料填充,用专用绷带覆盖,再披灰刷漆,就可以恢复原貌,因此原来油漆的品牌和号码一定要保存下来以备将来修补使用。不要使用刚性的材料如大玻璃墙,大镜子来装饰墙面。

新改建的房屋虽然表面上看是一个整体,但实际的地基却是由两块组成:一块是经过多年沉降的坚实地基和地下土壤,而另一块则是没有经过任何沉降考验的地基和土壤,那么根据地下土质的疏松程度,新拓展的房屋部分可能会发生再沉降,那部分房屋的地面、墙体、装修,甚至结构就可能发生或多或少的变形。

而在购买改建的住房时,也是最好索要原来房屋的测绘图和房屋平面图,了解原来房屋的布局,以及是如何加建和向外拓展的改建设计图。

房屋的主人在自己改建房屋时不用懂具体的建筑设计和结构设计,但要理解沉降效应的基本原理,从需求和规划角度要求设计人员考虑这方面的长远因素,同时,自己要有一个统筹规划和效益成本分析。如果要保留原有老房,就尽量不要对原有的基础和外墙做太多修改。而如果要扒掉老房和地基重建,就要核算最后的总成本是否能被销售该房屋的收入抵消,甚至能略有盈余,不要做赔本的生意,除非是自己高兴,用来自己居住,可以不计工本。但即便如此,即便把原有地基挖掉,原有地基下面的已经经过多年沉降压实的地下土壤还是无法改变,而没有经过沉降压实的地下土壤也是无法改变的,所以在两块地下土壤上盖起的房屋还是会有沉降不平衡的问题的,只是多数情况比较轻微罢了。

在房屋的扩建和加建方面,前期的分析和规划要比设计和施工更加重要,如果您在这方面有什么具体问题或具体需求,不管是在加拿大的安省,BC省或者其他省市,还是在美国的各州各地,都欢迎直接联系笔者:henryh128@gmail.com 电话: 416-272-9678长途(1-416-272-9678)


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