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发布时间:9/28/2015 2:57:00 PM信息已过期  浏览次  删除 | 修改

水边房屋重要事项2-洪水区与扩建分建

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发布者IP:206.130.174.* IP归属:加拿大

 

毗邻水边(湖边、河边、小溪、沟渠边)的房屋和地产往往具有很大的土地面积,这是吸引很多华人朋友的一个重要因素。现在安省和BC省的民房地产的价格连续上涨,往往造成买家追涨急购,往往无暇顾及房屋本身的情况,买来以后发现该土地上的房屋往往很是陈旧窄小,无法满足购买者的居住需要,同时其长久的利用价值和长远的投资收益也让购买者比较担心,所以一个增加该土地使用价值和投资收益的重要途径是扩建、改建,甚至试图分建该地盘。因此,土地面积较大的地产就更具有吸引力,这也是很多华人朋友对地盘面积较大的水边房屋很感兴趣的一个重要原因,但这里一个必须要调查和分析的问题是该房屋附近的水体情况。具体说,是在洪水爆发时(以百年一遇为标准),其洪水区的位置和边界对现有房屋,对计划扩建、改建,甚至分建的房屋的法规影响和设计应对。

 

很多水边房屋的购买者往往忽视甚至完全无视房屋周围的水体和潜在水体的重大影响,因为那些水体,是小溪也好,是沟渠也好,是池塘也好,有的看上去很小,甚至是干涸的,因此就认为是无所谓的,反正离我的房屋还远得很,何必担心呢?直到有一天,当他们想要扩建房屋,改建房屋,甚至感觉地盘大到可以分建房屋的时候,当他们去政府问询时,被告知此地盘属于TRCAToronto and Region Conservation Authority,或者HRCA Conservation Halton,或者其他Conservation Authority专门管辖的地界,因此必须得到Conservation Authority(大约相当于中国的环保部门,但权力却大得多)的特殊的许可,才能按与其他房屋一样的政策标准来继续审查,而如果得不到Conservation Authority的特殊许可,该建设申请就被一票否决了。

 

说到这个Conservation Authority有多大的权力,我先讲一个真实的故事。大家在几年前放映的<珍珠港>影片里可能记得一个情节,就是珍珠港的远程预警雷达本来应该建在一座海拔更高的荒山之上,但因为军方拿不到Conservation Authority对荒山建设的审批许可,所以只能转移他所,为此其预警距离和反应时间就大打折扣了,成为珍珠港受袭的一个重要原因。所以说明这个Conservation Authority是一个连军方都很难啃动的硬骨头,我们普通百姓和当地政府又怎么能不重视呢?

 

说到Conservation Authority对民房建设的关注和限制,一个重要方面就是洪水区的影响。说到洪水,大家往往忽视其具有的两个重要特点,用两个大家都十分熟悉的词汇来形容:就是'洪水猛兽'和'水无常形'。

洪水如猛兽,平时不见踪影,或者安静温柔,而一旦发了脾气,猛冲过来就可能伤害人们的财产和安全。而水又没有固定的形状,平时看起来很小的小溪,甚至干涸的沟渠,在特大洪水时却可能暴涨得十分宽阔和汹涌。这里再给大家讲一个真实的历史故事。

 

话说当年太平军的著名将领石达开率领数万大军转战西南,准备渡过大渡河攻入四川去开拓崭新的局面,当时的大渡河看上去水面并不宽阔,水势也很平稳,可以很轻松就渡过去,因此石达开决定在河边休整三天再行渡河。可没有想到大渡河的汛期突然提前,几十年不遇的洪峰突然到来,水势汹涌难挡,水面也扩大数倍,彻底阻挡住了石达开,造成其数万大军全军覆没,石达开本人也被俘身死了。

 

如果说石达开当年遭遇到的是几十年一遇的洪峰的话,那么Conservation Authority要求每一位房屋的建设者必须考虑和对付多大的洪水呢?答案是有过之而不无及:百年一遇。就是说不管你是扩建房屋,改建房屋,还是分建房屋,都必须以抵御百年一遇的洪水为法规分析的基础,其具体的分析是用专业和科学的电脑洪水模型来模拟演示,分析出在该地区的百年一遇的洪水面前,各个相连的河流、湖泊、小溪、沟渠和地下涵道等一切水体,其水面会外溢到哪里?其水深会是多少?并以此为基础来绘制具有详细边界和等深线的洪水区图。这个时候在你家的后面,侧面或前面的那条涓涓小溪,干涸的沟渠,甚至暗渠上的街道,就很可能会是一条宽大的河流了,而你家地盘所剩余的面积就可能极大缩水,也就没有平时看到的那么宽大诱人了。

 

然后,Conservation Authority会根据洪水区的边界来提出具体的审查要求,比如要求申请扩建的房屋,改建的房屋,或分建的房屋必须具有与洪水区边界10米以上的有效保护距离等等。如果再考虑这些法规限制,你家地盘所剩余的用来再建设的土地面积就很可能比其他地盘还更窄小了。

 

而如果洪水已经盖过前面的公共道路,那么不管你的房屋地盘有多大,也是很难拿到'分建'房屋的许可了,只能根据要求进行改建或扩建了。

 

至于变通的手段,要根据水体相对房屋前后左右的位置,其地势的平缓陡峭程度和洪水区的面积来具体分析和具体应对,比如,一个主要的应对手段是抬高并加固待建房屋的地基,使其远离百年洪水的水面至少30公分,但这只是一个可以讨论的方案,不代表 Conservation Authority会一定同意你的方案,需要规划专家和设计专家来密切配合,与Conservation Authority据理周旋,维护客户的最大利益。

 

在这方面如果您有什么具体问题或具体需求,不管是在加拿大的安省,BC省或者其他省市,还是在美国的各州各地,都欢迎直接联系笔者:henryh128@gmail.com  ,  416-272-9678长途(1-416-272-9678,

 

同时,笔者因工作繁忙而寻找分工合作者(多名),希望合作者具有建筑设计经验、快速绘图能力和一定的英语能力,来共同开拓民用和商业地产的建设市场。

 

文先生-HENRY


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